La principal preocupación de todo aquel que ya decidió contratar una hipoteca es elegir “la mejor del mercado”, la más conveniente o la más barata. La respuesta es sencilla, la diversidad de opciones que ofrecen las entidades financieras privadas se basa justo en la sabiduría de que cada persona tiene necesidades de crédito únicas, es decir, hay una hipoteca correcta para usted y sus necesidades.
No obstante, sí hay recomendaciones importantes para poder encontrar la que mejor se ajusta a su perfil. Le decimos en qué otros aspectos fijarse:
1. La moneda: Hay créditos en pesos, dólares, veces salario mínimo (VSM) o Unidades de Inversión (UDIs) y al paso del tiempo se comportan de diferente manera. Por ejemplo, si el crédito está en pesos no necesitará hacer conversiones y sabrá con exactitud el monto de sus pagos.
La recomendación es que adquiera una hipoteca en pesos.
2. El monto de financiamiento: Cuando usted pide un crédito hipotecario, la entidad financiera le prestará sólo una parte del precio total del inmueble. Esa cantidad será el monto de crédito y deberá complementarse con el enganche –el monto inicial- que usted aporte en una sola exhibición para la casa.
Cada institución financiera decide el monto de crédito que le otorgará, y nunca será superior al aforo marcado en su esquema. El aforo es el porcentaje máximo de financiamiento, es decir, la cantidad que le prestará el banco en proporción al valor total del inmueble.
Lo más común es que el aforo sea de 80% y el enganche de 20%.
El monto que la institución le dé de crédito depende de su sueldo fijo, en general las instituciones no quieren que el pago mensual sea mayor a la tercera parte del sueldo del cliente.
La recomendación es que adquiera una hipoteca en pesos.
3. El pago: Un punto de gran relevancia es saber cuánto va a pagar mensualmente a lo largo de su hipoteca. Es importante que revise en la tabla de amortización cómo se comportarán los pagos mensuales durante todos los años del crédito.
4. El interés:En México hay intereses fijos, variables y variables con tope, y de éstos dependerá su pago mensual.
La más solicitada es la tasa fija, pues brinda seguridad y certeza al acreditado de cuánto interés le va a generar el préstamo y cuánto va a pagar mensualmente. La tasa se establece al momento de firmar el contrato y no se incrementa durante la vida del crédito.
5. El plazo: Este es el tiempo que se establece en el contrato para el pago a la institución financiera. Se pueden encontrar de cinco hasta 30 años, pero los más comunes son de 15 o 20 años.
Muchos piensan que entre mayor sea el plazo mejor es el crédito, pero la realidad es que un crédito de 15 años es el más conveniente pues es un lapso manejable para un compromiso financiero y la diferencia en la mensualidad no presenta variaciones importantes entre un crédito de 15 años y uno de 20 años.
6. La amortización de capital: Este término se refiere al porcentaje, de lo que usted paga en su mensualidad, que se va directamente al pago de su deuda (capital).
En todos los créditos hipotecarios, los primeros ocho o hasta 10 años la mayor parte de la mensualidad que usted pague se destina al cobro de intereses. Por eso no se sorprenda si después de tres pagos de $10,000 usted ve que sólo ha pagado $6,000 de deuda y no $30,000.
Ya que pasa este primer periodo, se invierte este porcentaje de interés-amortización y durante los últimos años del crédito el 80% de su mensualidad se irá a la deuda.
¿Por qué es así? Se utiliza este esquema pues es como las instituciones se protegen, ya que en los primero años es menos probable que los clientes dejen de pagar.
Para elegir la amortización correcta en el crédito correcto, busque una hipoteca en la que el porcentaje de amortización en los primeros años sea mayor.
7. Pagos adelantados: Pregunte si hay penalización por pagos adelantados. La idea es que si usted recibe un dinero extra y quiere adelantar su hipoteca, lo pueda hacer sin penalizaciones.
La recomendación es que haga pagos adelantados los primero ocho años de la vida del crédito, cuando usted está pagando más intereses, porque los pagos adelantados se van directo a capital y logra bajar el plazo. De esta forma, logrará pagar su hipoteca en menos años.
8. Premios: La más común es la disminución de la tasa fija si el cliente hace pagos puntuales. Hay otros esquemas que regalan una mensualidad por pagos puntuales. Cualquiera que sea el beneficio, más vale preguntar sobre todos los elementos y no dejarse llevar por sólo el ‘premio’.
Considere que en caso de caer en incumplimiento de alguna mensualidad perderá estos beneficios. Algunas instituciones los reactivan pasados 12 pagos mensuales sin atraso.
9. Costo Anual Total (CAT): Este es uno de los principales elementos que usted deberá analizar para encontrar el crédito correcto. El CAT es un indicador que le permitirá saber lo que costará su crédito, es decir, podrá determinar cuál es el crédito más barato en el mercado. Es un dato comparable entre instituciones y productos.
El CAT se expresa en una tasa anualizada e incluye todos los gastos en el préstamo: desde los intereses, las comisiones, gastos financieros, hasta los seguros.
Por Ley, todas las instituciones financieras están obligadas a reportar el CAT de sus productos en su publicidad y contratos, aunque no debemos olvidar que sólo es un indicador informativo para fines de comparación. Al utilizarlo es importante revisar que todos los productos a comparar tengan el mismo esquema (moneda, plazo, tipo de tasa) y que el valor del inmueble sea el mismo.
Analice la hipoteca como un componente completo, vea cada elemento pero al final no pierda de vista el conjunto.
Compare los productos y haga todas las preguntas que tenga. Recuerde que la meta es escoger la mejor herramienta para crear su patrimonio y en las instituciones le deben dar todas las respuestas necesarias para que usted evalúe las opciones.
stituciones los reactivan pasados 12 pagos mensuales sin atraso.